申万地产销售增速高位回落业绩稳步增长

2013年三季度房地产销售维持高速增长，前三季度重点上市公司销售额同比增长40%，高于全国及重点城市整体表现，但增速较上半年的54%有所回落，主要是去年同期高基数所致，预计全年重点公司销售额同比增幅31%。1）房地产销售持续保持火热，预计前三季度全国房地产销售额季度同比增速为32%，较2013Q1的61%和2013H1的43%有所下降。2）房地产企业集中度提高，1-3季度申万跟踪的16家重点公司销售额同比增长40%，高于全国商品房销售额32%的增速，行业集中度进一步提高。其中合同销售额增速高于50%的公司包括：金融街(000402)（销售增长116%）、华夏幸福(600340)（销售增长60）、世联地产(002285)（销售增长60%）、荣盛发展(002146)（销售增长59%）；增速在0%-50%之间的公司包括：世茂股份(600823)（销售增长44%）、金地集团(600383)（销售增长43%）、苏宁环球(000718)（销售增长37%）、万科A（销售增长33%）、华侨城A（销售增长29%）、金科股份(000656)（销售增长27%）、招商地产(000024)（销售增长27%）、南国置业(002305)（销售增长21%）、首开股份(600376)（销售增长19%）、保利地产(600048)（公司增长17%）；增速下降的公司有北京城建(600266)（销售下降8%）和福星股份(000926)（销售下降27%）。

预计地产公司三季报业绩会有较大幅度增长：预计16家重点公司整体三季报净利润平均增长31.9%（南国置业除外），较中报平均增长27.9%（南国置业除外）有所上升。三季报归属于母公司净利润增速超过50%的公司有5家（中报6家），20－50%的公司有6家（中报6家），20－50%的公司有3家（中报2家），同比下降的公司2家（中报3家）。

由于开发商大都在年底结算，三季报业绩并不能完全反映全年业绩增速，我们认为全年业绩仍看开发商预收款的锁定度和今年全年销售情况。

增长超过50%的公司有5家，占31%：南国置业（0.12元，增长1303%）；世联地产（0.24，增长135%）；华侨城A（0.24，增长70%）；招商地产（2.25，增长60%）；苏宁环球（0.32，增长50%）。

增长在20%-50%之间的公司有6家，占38%：华夏幸福（1.53,增长36%）；荣盛发展（0.58,增长32%）；保利地产（0.67,增长25%）。北京城建（0.52,增长25%）；万科A（0.57，增长24%）；首开股份（0.14，增长22%）。

增长在0-20%之间的公司有3家，占19%：金科股份（0.64,增长15%）；福星股份（0.39，增长15%）；世茂股份（0.61,增长15%）。

增长在-40%-0之间的公司有2家，占13%：金融街（0.25元，增长-15%，主要受开发项目结算排期的影响，结算项目主要集中在四季度竣工），金地集团（0.14元，增长-30%，主要因前期降价促销产品及其他低毛利产品陆续进入结转期）。

投资建议：前三季度销售、业绩保持稳定增长，但力度尚不足以推动板块出现趋势性行情。目前房地产板块仍以配置性价值为主，并延续政策红利驱动的主题性行情，后续看好土改、国企改革、城镇化等主题机会。1）前三季度房地产上市公司销售、业绩依然保持稳定增长，整体增幅符合预期，但不足以推动板块趋势性上涨。但由于估值较低、业绩确定，板块具有配置和防御的价值。2）目前政策红利仍是驱动板块估值修复的主要动力，但自贸区主题或将面临阶段性调整，后续建议重点关注土改、国企改革、城镇化、三中全会、二胎等主题机会。长期推荐华夏幸福、荣盛发展、阳光城(000671)等销售、业绩快速增长的优质成长股。（申银万国）

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